용도변경

 

1. 용도변경의 기본 원칙 및 정의

• 정의: 용도변경은 사용승인을 받은 건축물의 용도를 다른 용도로 바꾸는 행위입니다.
• 원칙: 건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 맞게 하여야 합니다.
• 복수 용도 인정: 건축주는 건축물의 용도를 복수로 신청할 수 있으며, 이 경우 허가권자는 해당 용도가 「건축법」 및 관계 법령에서 정한 건축기준과 입지기준 등에 모두 적합한 경우에 한정하여 허용할 수 있습니다.

2. 용도변경 절차 (시설군에 따른 구분)

용도변경 절차는 건축물의 용도를 분류한 시설군 간의 이동에 따라 허가, 신고 또는 건축물대장 기재 내용 변경 신청으로 나뉩니다.

시설군 이동 방향절차 구분주체법적 근거

상위군으로 변경	허가 대상	제19조제2항제1호
하위군으로 변경	신고 대상	제19조제2항제2호
같은 시설군 내에서 변경	건축물대장 기재 내용 변경 신청	제19조제3항

예외: 같은 시설군 내에서 용도변경을 하더라도 대통령령으로 정하는 변경의 경우에는 건축물대장 기재 내용 변경 신청을 하지 않아도 됩니다.

3. 시설군 분류 (9개 시설군)

각 시설군에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정합니다.

1) 자동차 관련 시설군 (자동차 관련 시설)

2) 산업 등 시설군 (운수시설, 공장, 창고시설, 위험물저장 및 처리시설, 자원순환 관련 시설, 묘지 관련 시설, 장례시설 등)

3) 전기통신시설군 (방송통신시설, 발전시설)

4) 문화집회시설군 (문화 및 집회시설, 종교시설, 위락시설, 관광휴게시설)

5) 영업시설군 (판매시설, 운동시설, 숙박시설, 제2종 근린생활시설 중 다중생활시설)

6) 교육 및 복지시설군 (의료시설, 교육연구시설, 노유자시설, 수련시설, 야영장 시설)

7) 근린생활시설군 (제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설(다중생활시설 제외))

8) 주거업무시설군 (단독주택, 공동주택, 업무시설, 교정시설, 국방ㆍ군사시설)

9) 그 밖의 시설군 (동물 및 식물 관련 시설)

 

4. 용도변경 시 준용되는 주요 규정

용도변경 행위는 그 규모에 따라 건축허가, 설계, 사용승인 등 건축행위와 관련된 여러 규정이 준용됩니다.

가. 사용승인 준용 (제22조 준용)

• 대상: 허가나 신고 대상인 경우로서 용도변경하려는 부분의 바닥면적 합계가 100제곱미터 이상이면 사용승인 규정(제22조)을 준용합니다.
• 준용 제외: 용도변경하려는 부분의 바닥면적 합계가 500제곱미터 미만이면서 대수선에 해당되는 공사를 수반하지 아니하는 경우에는 사용승인 규정 준용이 제외됩니다.

나. 설계 기준 준용 (제23조 준용)

• 대상: 허가 대상인 경우로서 용도변경하려는 부분의 바닥면적 합계가 500제곱미터 이상인 경우, 설계 규정(제23조)을 준용해야 합니다 (대통령령으로 정하는 경우 제외).

다. 피난, 방화, 구조 등 준용되는 건축법 주요 조항

용도변경 시 건축물의 안전 및 기능에 관련된 다음 조항들이 준용됩니다:

• 구조 안전: 구조내력 등 (제48조).
• 피난 및 방화: 피난시설 및 용도제한 (제49조), 내화구조와 방화벽 (제50조), 고층건축물 피난 및 안전관리 (제50조의2), 방화지구 안의 건축물 (제51조), 마감재료 등 (제52조).
• 규모 및 대지: 건폐율 (제55조), 용적률 (제56조), 건축물의 높이 제한 (제60조), 일조 등의 확보를 위한 높이 제한 (제61조), 대지와 도로의 관계 (제44조), 대지의 조경 (제42조) 등.
• 건축 설비: 건축설비기준 (제62조), 승강기 (제64조), 관계전문기술자 (제67조).

5. 용도변경 시 적용되는 특례 및 품질 관리

가. 복도 너비 완화 (규칙 제15조의2)

용도변경 시 특정 조건 하에 복도 너비 기준이 완화될 수 있습니다.

• 공공매입임대주택 목적: 「공공주택 특별법 시행령」에 해당하는 건축물을 준주택으로 용도변경하여 공공매입임대주택으로 공급할 목적인 경우, 양 옆에 거실이 있는 복도의 유효너비를 규칙상의 기준에도 불구하고 1.5미터 이상으로 할 수 있습니다.
• 생활숙박시설을 오피스텔: 숙박시설 중 생활숙박시설을 업무시설 중 오피스텔로 용도변경하는 경우, 양 옆에 거실이 있는 복도의 유효너비를 1.5미터 이상으로 할 수 있습니다 (다만, 건축허가 신청 시 유효너비를 1.8미터 이상으로 한 경우는 제외).

나. 건축자재 품질 관리서 제출

용도변경 허가, 신고 또는 건축물대장 기재 내용 변경 신청 시, 법 제52조의4제1항에 따라 복합자재를 포함한 마감재료, 방화문 등 대통령령으로 정하는 건축자재에 대해 품질관리서를 허가권자에게 제출해야 합니다. 품질관리서를 제출해야 하는 건축자재에는 방화구획을 구성하는 내화구조, 자동방화셔터, 내화채움성능이 인정된 구조 및 방화댐퍼 등이 포함됩니다.

6. 위반 시 벌칙

용도변경 관련 규정을 위반할 경우 벌칙이 부과됩니다.

• 도시지역 내 무허가/무신고 용도변경: 도시지역에서 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 용도변경을 한 건축주 및 공사시공자는 3년 이하의 징역이나 5억원 이하의 벌금에 처할 수 있습니다.
• 도시지역 밖 무허가/무신고 용도변경: 도시지역 밖에서 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 용도변경을 한 건축주 및 공사시공자는 2년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처할 수 있습니다.
• 건축물대장 변경 미신청: 같은 시설군 안에서 용도변경을 하였으나 건축물대장 기재 내용의 변경을 신청하지 아니한 자에게는 200만원 이하의 과태료가 부과됩니다.